不動産投資が手軽にできると人気が高まっている、不動産投資型のクラウドファンディング。

中でも、CMなどで注目されているのが「みんなで大家さん」という投資サービスです。

想定利回りが7%ほどと高いので老後の年金の足しに投資してみたいと考える人もいると思いますが、口コミなどを見ると「怪しい」「危険」などいくつか気になる評判もあります。

そこでここでは、「みんなで大家さん」の仕組みを紹介しながら、実際に投資をしている人たちの口コミ評判を検証してメリットやデメリット(リスク)について詳しく調べてみました。

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「みんなで大家さん」ってどんなサービス?概要と投資の仕組みを解説

販売元:みんなで大家さん販売株式会社

運営元:都市綜研インベストファンド株式会社

「みんなで大家さん」の仕組みは?

「みんなで大家さん」は、複数の投資家と運用会社とで不動産投資案件に対して出資をし、不動産の運営による利益分配を得ることができるサービスです。

投資家は少額の資金で想定利回りの大きい不動産に投資できるというメリットがあります。

(図)

一般的な不動産投資との違い

一般的な不動産投資 みんなで大家さん
投資物件の管理や修繕費用、空室対応、トラブル処理など 必要 不要
初期に必要な投資資金 数千万円単位の大きな資金が必要(ローンを組まないとできないことが多い) 1口100万円からの少額資金で始められる
解約や売却 購入した物件を売りたくても買い手が存在しないと売れない 解約はいつでも可能
評価額下落のリスク 建物の価値は年数で下がるので、評価額下落のリスクが大きい 評価額が下がっても、優先劣後システムを採用しているので大きなリスクがない
(20%以内の下落なら元本割れの心配がない)

「みんなで大家さん」での投資なら、一般的な不動産投資のような賃貸管理や修繕などの手間や費用は一切かかりません。

また、初期費用としても数千万円単位の大きな資金は必要ないので(1口100万円からでOK)、ローンを組まずに手元の資金で始められます。

優先劣後システムを採用しているためリスクを最小限に抑えられるという点で、手間をかけずに安定した収益を得たい人に人気が高いサービスになっています。

配当は2か月に1回という短いスパンで受け取ることができるので、安定収入としても人気があります。

 

「みんなで大家さん」で儲かるのは嘘?詐欺?評判を調査

「みんなで大家さん」を実際に利用している人たちの口コミを調べてみました。

元本保証で安心して運用できるものを探していました。 「みんなで大家さん」は元本保証ではないものの、過去の運用実績が全て想定どおり分配されていて、元本の毀損が一度もなかったのでこれなら大丈夫だろうと思いました。 今後も予定通りの分配がなされることを強く望みます。(男性 36歳)

株や為替のリスクは大きく、安定した高利回りの商品がないことが資産運用の悩みでした。 実際、資料請求をしてみると、応対された社員さんが決して強引な勧誘ではなく、会社の理念にも誠実さを感じ、大丈夫だと感じました。 このまま安定した運用が続き、真に年金型不動産商品として末長くお付き合い出来る事を願っています。(女性 39歳)

  • 取り組みやすさ
  • 利回りのよさ
  • 安定した分配金

実際に利用している人の口コミでは、こうした点で満足度が高いことが分かります。

「みんなで大家さん」の実際の運用状況は?SNSでの報告をピックアップ

Twitterでは、実際に「みんなで大家さん」で資産運用をしている人たちがどれくらいの利益を得ているのか分かる報告がいくつか見つかりました。

「みんなで大家さん」の悪い評判の真相

実際に運用している人たちの評判を見るかぎりでは、「みんなで大家さん」の仕組みや運用方法、リターンに満足している人が多いようですが、中には

「危険」
「怪しい」
「詐欺なのでは?」
「行政処分が入ったことがあるって噂が...」

など、あまりよくない口コミや評判があったのも事実です。

特にTwitterなどのSNSでは、こうした悪評が目立ちました。

SNSで言われているような「みんなで大家さん」の悪い評判は本当なのか、実際に投資を開始する前に正しい情報を調べておくべきでしょう。

 

「みんなで大家さん」は利回りがよすぎる!架空のファンドで詐欺を行う会社じゃない?

まず、SNSで一番多かったのが「年利6~7%なんて怪しすぎる」という声。

というのも、過去に「安愚楽牧場(和牛預託)」や「かぼちゃの馬車(シェアハウスのサブリース)」など大きな事件があったことで、高い利回りに対して疑念があがっているようです。

安愚楽牧場やかぼちゃの馬車の事件とは?

5~8%といった高い利回りをうたって投資家から資金を集めたはいいものの、経営状態や運営状況が悪化して自転車操業となり、最終的には配当を支払うことができずに経営破綻してしまったというもの。
当然、これらの事件では投資家は資金を回収できずに、一般的な投資以上の損害を被ってしまうという経緯があります。

つまり、「みんなで大家さん」も「7%という高い利回りにひかれた素人投資家からお金を集めて、あとは計画倒産するつもりではないか」と思われているようなんですね。

利回りが高い=詐欺

このように思っている人たちが一定数存在してSNSなどで発信をしているようです。

ただ、実際には不動産の私募ファンドでは5~10%といった高い利回りの商品は多数存在しますので、「みんなで大家さん」の利回りが不自然に高いというわけではありません

私募ファンドとしては特段めずらしいことではないことなので、過度に心配する必要はないでしょう。

 

「みんなで大家さん」では分配金が支払われないことがある?

ネットの噂で「分配金の支払いが行われていないらしい」というものがあります。

この噂は真実ではなく、公式ホームページには実績として次のような記載があります。

  • 2021年現在、すべての案件で分配金は支払われている
  • 想定利回りを下回ったものはない
  • 創業以来、元本割れしたことがない

こうした実績を見る限り、運用は健全に行われていると言っていいでしょう。分配金の未払いもない状態なので、取り立てて心配する必要はないかと思われます。

 

「みんなで大家さん」は行政処分を受けたことがある怪しい会社?

実は、「みんなで大家さん」の運営会社である「都市創研インベストファンド」は過去に行政処分を受けたことがあります。なので、この評判は一部真実。

ただ、行政処分を受けた理由は「資産の過大計上」というもの。

不動産の取得原価の計上のしかたに相違があって(行政との会計基準の見解の違い)、行政からの指摘後にこの過大計上分を控除したところ貸借対照表上では債務超過となってしまい、不動産特定共同事業者の資格を満たしていないと判断されて業務停止命令を受けてしまったのです。

この資産の過大計上は悪意をもって行われたわけではないようで、「みんなで大家さん」側としては「法人税法」に則った形で会計処理をしていて、実際に債務超過に陥ったというわけではないとのこと。

処分後すぐに行政の会計基準に沿った形で資金調達が行われ、無事に不動産特定共同事業者の資格は満たしています。

不手際があったせいで行政処分にまで至ってしまったことは事実ですが、ネットなどで言われているような「詐欺会社」「行政処分を受けたから怪しい会社」という噂は真実でないことは明確です。

 

「みんなで大家さん」の運用実績は?実質利回りや配当

「みんなで大家さん」で投資対象となっている物件は、

  • マンション
  • 商業施設
  • 物流倉庫
  • テーマパーク
  • 文化施設
  • バイオテクノロジーセンター
  • 駅前ビル
  • 物流センター

など多岐にわたります。

想定利回りは5~7%ほどで設定されていて、いずれの商品も現在想定利回りを下回っているものはないようです。

また、過去11年分の詳しい分配実績が確認できる資料を無料で配布しているので、より具体的な実績を知りたい方は、まずは資料請求だけでもしてみてください。

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資料を確認したあとで「これだけの実績があるなら投資してみたいな」と思ったら、無料で開催している商品説明会に出席して物件の詳細や疑問点などを詳しく聞くのがおすすめ。

疑問点を解消した上で投資するかどうかを決めるのが堅実と言えます。

 

「みんなで大家さん」のメリットは?高い利回りの理由

想定利回りが高い

他の不動産型クラウドファンディングと比べても利回りが高いのが特徴。

想定年利は5.0~7.0%。

一般的な不動産型クラウドファンディングは3~5%程度のところがほとんどなので、「みんなで大家さん」で扱っている商品の想定利回りは高めです。

ただし、運用期間が3年から5年くらいの商品が多く、他の不動産型クラウドファンディングと比べると長めという点には注意。

配当は2か月に1回受け取れる

「みんなで大家さん」は、分配金を2か月に1回のスパンで受け取ることができます。

配当のスパンが短いので、安定的かつ継続的に受け取れるという点では安心感がとても高いと言えます。

よけいな手間や費用がかからない

人気が高い不動産投資ですが、実際に物件を自分で購入すると客付けや修繕、管理などの手間が数えきれないくらい発生します。

物件購入費用以外に、修繕費や管理費、広告費など、思った以上の出費がかさむというデメリットもあります。

投資したい物件が見つかっても、ローンの審査をしている間に売れてしまうなんてことも多々あります。

その点、「みんなで大家さん」を利用すれば1口分の費用だけですぐに投資ができますし、それ以外に修繕費や管理費などの費用が発生することもありません

実際に自分で投資した物件の管理をする必要もないので、手間が一切かからないというのも大きなメリットと言えるでしょう。

優先劣後システムを採用

「みんなで大家さん」には元本保証がありません。

ただ、できるだけ出資者からの元本を安全に保つために、優先劣後システムを採用しています。

優先劣後システムとは?

個人投資家の出資を優先出資、運営元の出資を劣後出資とする仕組み。
みんなで大家さんでは、優先出資が80%、劣後出資が20%となっているので、万が一物件の評価額がトータルで20%下落した場合でも元本に影響がありません(20%の下落分は、劣後出資として運営元が優先して損失をかぶる仕組み)

この優先劣後システムのおかげで、元本保証がなくても元本割れのリスクがきわめて低くなっているのです。

実際に、「みんなで大家さん」はサービスを開始して以来一度も元本割れしたことがありません。それだけ信頼性が高いと言えるでしょう。

途中で解約ができる

一般的な不動産投資は、購入したあとに現金が必要となった場合でも自分が好きな時に売却できるとは限りません。

買い手を見つけなければいけませんし、不動産を譲渡する際には諸々の届け出が必要になってきます。

また、「みんなで大家さん」と同じような不動産型のクラウドファンディングサービスでも、ファンドが満期になって償還されるまでは出資金を引き上げることができないものが多いのです。

現金が必要になったときも、満期まで(もしくは早期償還の期限)までは資金が拘束されてしまうというデメリットがあるんです。

一方で、「みんなで大家さん」は満期前に解約して出資金を引き出すことができます

ただ、返金には60営業日(土日祝は除く)かかるので、実際に手元にお金が返ってくるのは手続きしてから約3か月後くらい。

すぐに手元に返金されるわけではないので、注意してください。

 

「みんなで大家さん」は元本割れするリスクはある?デメリットについても解説

「みんなで大家さん」は利回りが高く安定的な利益を得ている人が多いのですが、当然リスクやデメリットもあります

実際に投資をする前に、次のようなデメリットについてもしっかり理解しておくようにしましょう。

元本保証ではない

「みんなで大家さん」は、投資金額の元本は保証されていません。そもそも出資法によって元本の保証は禁じられているので、投資家は元本割れのリスクがあることを承知した上で投資しなければいけないのです。

ただ、上にも書いたように「みんなで大家さん」では「優先劣後システム」を採用しているので、仮に不動産の評価額が下落した場合でも、その下落幅がトータルで20%以内であれば元本への影響はありません

実際、「みんなで大家さん」では創業以来これまで元本割れしたことはありませんし、想定利回りを下回ったこともありません

元本割れはリスクとしての可能性は存在しますが、それでも長期間一度も元本割れを起こしていないという実績は評価できますし、信頼できる投資商品と考えていいでしょう。

最低出資額が1口100万円からと高め

不動産投資型クラウドファンディングの中には1口1万円くらいの低額から始められる商品も多いのですが、「みんなで大家さん」は1口が最低でも100万円から。

一般的な不動産投資と比べると投資費用は圧倒的に小さく始められるのですが、それでも1口1万円くらいで始める「お小遣い投資」と比べるとまとまったお金が必要になります。

 

「みんなで大家さん」を始める前にすべきこと&実際の始め方

「みんなで大家さん」での不動産投資に興味があるのであれば、まずは資料請求をしましょう。

無料で資料を送ってもらう

WEBから資料請求をすると、数日で資料が郵送されてきます。

資料には過去11年分の実績表がついてくるので、しっかり目を通して運用実績を確認してください。

運用実績に納得できる場合は、資料に同封されている申込書に必要事項を記入して、身分証のコピーと一緒に返送します。

申込書と身分証のコピーを返送すると、次に契約書、契約書類、説明書等が送られてきます

契約書には重要事項の説明なども記載されているので面倒くさがらずにきちんと読むこと。

契約書類を確認して必要事項の記入と捺印をして返送

続いて、申し込み口数分の入金を行います。入金が確認できた時点で申し込み完了。

その後の実際の運用は運用会社が行いますので、あとは2か月に1回分配金が入金されるのを確認するだけです。

投資資金以外で申し込み時に必要なお金は?

みんなで大家さんは、手数料無料で申し込むことができます。

不動産型投資では高額な手数料を請求されることもあるのですが、みんなで大家さんでは投資資金(1口100万円~)さえ準備すれば、他の費用は一切かからずに投資をスタートできるようになっています。

分配金として得た利益は確定申告すべき?

分配金は「雑所得」になるので、確定申告をする必要があります

確定申告に必要な書類は運営元の会社から届くので、それを元に確定申告を毎年行うようにしてください。

 

「みんなで大家さん」は途中で解約できる?

みんなで大家さんはいつでも解約可能

投資をしたはいいけれど現金が必要になったという場合には、簡単な手続きだけで解約することができます。

また、申し込みから8日間であればクーリングオフの対象となるので無条件で全額返金してもらうことができます。

 

「みんなで大家さん」の評判で分かるメリット&デメリットまとめ

メリット

  • 利回りがいい
  • 不動産を管理する必要がないので手間がかからない
  • 優先劣後システムを採用している
  • サービス開始以来、一度も元本割れがない
  • 中途解約ができる

デメリット

  • 投資金額として最低100万円(1口分)必要
  • 不動産価値が急激に下落したり、業者の倒産などのリスクはある

みんなで大家さんは一般的な不動産投資と比べると少額かつ低リスクで始めることができ、利回りも十分に見込めるというメリットがあります。

その一方で、当然のことですが投資である以上リスクはゼロではありません。

まずは資料で実績を詳細に確認し、納得したうえで判断することをおすすめします。

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みんなで大家さんの会社情報

販売会社 みんなで大家さん販売株式会社
本社所在地 〒102-0083 東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階
設立 1998年8月
資本金 1億円
代表 代表取締役社長 栁瀨 健一
従業員数 50名
所在地 東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階
電話番号 03-3556-1674
許認可 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(4)第6254号
不動産特定共同事業許可 東京都知事第76号

 

営業会社 都市綜研インベストファンド株式会社
本社所在地 〒564-0051 大阪府吹田市豊津町1-25 森田ビル6F
設立 1998年8月
資本金 29億2330万9139円
代表 代表取締役社長 栁瀨 健一
許認可 宅地建物取引業 大阪府知事(3)第54991号
不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号

 

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